在過去甚至未來很多年中，中國家庭的財富增值高度依賴房地產(chǎn)。在金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在中國家庭的總資產(chǎn)中，房地產(chǎn)的占比長期徘徊在70%左右，這比美國的兩倍還多。

    住宅受限 寫字樓成投資新風向

    在通貨膨脹的大背景下，物價不斷上漲。如果資金得不到充分利用，貨幣就會貶值。也因此，投資者大多傾向于投資不動產(chǎn)，諸如住宅、寫字樓等。而經(jīng)過近兩年的發(fā)展，住宅房源價格漲幅非常大，如今可以說是進入了瓶頸期，再加上各類限購等政策，賺錢暴利時代已經(jīng)結(jié)束。寫字樓市場逐步成為投資新風向。

    置業(yè)者購買寫字樓后，可自己親自經(jīng)營使用，也可以出租出去給別人使用，坐收租金，或委托商管公司代為運營，坐收利潤分成，還可以待價而沽。當需要資金時，亦可用它作為抵押品，獲取信貸資金。同時，在抵押階段，仍可以用各種靈活方式加以經(jīng)營。

    相關(guān)分析報告中顯示，寫字樓投資回報率已遠遠過住宅和商鋪，接近長期企業(yè)債到期收益率4.5%，成為回報率較高的一類物業(yè)。高端寫字樓保值能力逐漸加強，讓全球范圍內(nèi)高端寫字樓成為下一個經(jīng)濟增長點。

    從相對水平來比較，目前住宅價格居于高位，而且住宅租金的價格并不算高，另外空置費、暖氣費等支出將占據(jù)一定成本。再加上政策層面的限售，所以說，住宅投資在當前更傾向于保值作用，潛在投資收益并不可觀。而性價比高的寫字樓，則能帶來穩(wěn)定良好的租金收益。

    對于聊城投資置業(yè)者而言，在現(xiàn)階段城區(qū)在售寫字樓可選擇性少的前提下，可以選擇置業(yè)省城濟南。作為山東省的政務(wù)中心，置業(yè)濟南，享受省城的發(fā)展紅利，其增值空間巨大。

戴德梁行日前發(fā)布報告稱，2017年前三季度，上海寫字樓成交量同比下滑53%，但租賃市場的新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。面對新興區(qū)域的挑戰(zhàn)，一些核心商務(wù)區(qū)的“高齡”寫字樓項目正加速升級改造。前三季度，中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計發(fā)行18單，發(fā)行金額達417億元，與去年同期相比增長過300%。

報告同時指出，上海商業(yè)市場正面臨變革，網(wǎng)紅、跨界、IP潮流正成為商業(yè)市場新出口。

銷售型寫字樓成交疲軟，租賃型供應(yīng)暴增

報告顯示，2017年前三季度，上海整體銷售型寫字樓新增供應(yīng)**，成交同比下滑53%。其中，閔行區(qū)以約27萬平方米的成交面積位居前三季度成交之一，占整體交易量的36.5%。報告提出，今年對商辦市場整頓以來，散售型交易疲軟，大宗交易比去年提升10個百分點。

對于區(qū)域的選擇，買家更青睞具有發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K，如七寶板塊、大虹橋板塊、大寧板塊、浦東世博板塊等都有大宗成交，買家仍以金融基金類為主。

前三季度上海租賃型寫字樓新增供應(yīng)面積達136萬平方米，高于去年全年23.6%，創(chuàng)歷史新高。甲級寫字樓存量過1000萬平方米，其中核心商務(wù)區(qū)存量666.80萬平方米，新興商務(wù)區(qū)存量336.02萬平方米。值得注意的是，新興商務(wù)區(qū)租賃型寫字樓交易量尤為突出，2017年前三季度的成交面積達54萬平方米，是核心商務(wù)區(qū)的1.6倍，其中金融、生產(chǎn)制造業(yè)合計占比達五成，鑒于互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)的快速發(fā)展，電子科技類企業(yè)的需求也增長較快。

戴德梁行預(yù)測，未來（2017年第四季度到2018年）新興區(qū)域仍是供應(yīng)主戰(zhàn)場，其中浦東前灘世博和徐匯濱江板塊集中供應(yīng)量較大，徐匯濱江預(yù)計供應(yīng)53.37萬平方米，浦東前灘世博預(yù)計供應(yīng)47.51萬平方米，占整體規(guī)模的比重分別為25%、22%。

新興商務(wù)區(qū)擁有租金產(chǎn)品雙重優(yōu)勢

戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔表示，寫字樓租賃市場未來總體供應(yīng)量大，租戶有更多選擇性，競爭變得更為激烈，逐漸成熟的新興商務(wù)區(qū)擁有租金產(chǎn)品雙重優(yōu)勢，對客戶吸引力加大，核心商務(wù)區(qū)面臨相對高租金及空置上升雙重壓力。

報告稱，以人民廣場、南京西路、淮海路、徐家匯為主的核心區(qū)寫字樓整體空置率比2016年都有所提升，其中過10年樓齡的寫字樓正面臨客戶流失的現(xiàn)象。而隨著新興商務(wù)區(qū)的逐漸成熟，越來越多的企業(yè)擇址在交通方便以及有租金吸引力的新興商務(wù)區(qū)辦公。比如，美敦力在前灘世貿(mào)中心租賃了15000平方米的辦公空間，飛利浦也搬遷至市北智匯園等。

沈潔直言，核心商務(wù)區(qū)配套完善成熟、客戶有一定黏性，但由于開發(fā)時間較早，核心區(qū)樓齡較長的物業(yè)也面臨著物業(yè)設(shè)施陳舊、功能與發(fā)展形勢不匹配、運營管理與需求不匹配等難題。

“一些樓齡長的物業(yè)可進行升級改造，使其重新煥發(fā)活力，贏得客戶?！鄙驖崗娬{(diào)，核心商務(wù)區(qū)的寫字樓可以通過提升自身的競爭力與新興商務(wù)區(qū)抗衡。例如，戴德梁行今年剛剛參與改造完成的嘉寧國際，除了改造已有的公共區(qū)域及硬件設(shè)備外，還新增PM2.5過濾系統(tǒng)、特斯拉充電樁等設(shè)備，改造后獲得LEED國際金獎?wù)J證，租金及客戶品質(zhì)明顯提升。

目前，已經(jīng)有越來越多樓齡較長的寫字樓升級改造，如世界貿(mào)易大廈正在改造中，從外立面到公共區(qū)域再到標準層等全面升級，預(yù)計租金會有提升。

“事實證明，樓宇升級改造確保物業(yè)保值增值，大部分經(jīng)過改造的寫字樓租金基本都有明顯增長，出租率也保持在高位?！鄙驖嶎A(yù)測，未來上海的核心商務(wù)區(qū)將會有更多存量物業(yè)加入到升級改造中。