甲級寫字樓市場
根據(jù)第一戴維斯研究部市場調研顯示，2019年三季度，甲級寫字樓市場迎來三座新增寫字樓供應，全部位于非核心商務區(qū)，拉動全市甲級寫字樓空置率小幅上升，環(huán)比上升0.6個百分點至6.5%。而核心商務區(qū)繼續(xù)受供應缺乏影響，空置率維持在極低水平；非核心商務區(qū)則表現(xiàn)活躍，成交多以大面積租賃為主，去化速度較快。全市平均租金實現(xiàn)連續(xù)六個季度環(huán)比增長，達到人民幣每平方米每月366.9元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上漲3.7%和11.4%。
由于CBD核心區(qū)中服地塊及麗澤金融商務區(qū)的寫字樓項目在短時間內難以投入使用，預計未來一段時間甲級寫字樓市場將面臨供應缺乏的挑戰(zhàn)。受此影響，預計全市的租平將繼續(xù)穩(wěn)步提升；同時，在較新的城市規(guī)劃政策的指引下，寫字樓市場的去中心化趨勢愈發(fā)明顯，部分非核心商務區(qū)如望京等將進一步承接來自核心商務區(qū)的需求外溢，進而形成新的供需關系。近年來非核心商圈迎來高質量的發(fā)展，其樓宇品質、交通通達性有了巨大的提升，而去中心化的趨勢及多元化的租賃需求將有效推動非核心區(qū)域寫字樓市場的成熟與壯大。




























零售市場
零售市場方面，2019年1-8月，全市社會消費品零售總額同比增速為4.4%，繼續(xù)維持在相對較低水平。盡管零售消費增速略顯低迷，但商業(yè)零售市場整體表現(xiàn)仍較平穩(wěn)，本季度零售市場迎來一個新增項目開業(yè)，即位于的天街。根據(jù)第一戴維斯研究部市場調研顯示，全市商業(yè)零售市場的平均入住率及租平均錄得小幅提升，其中全市購物中心入住率環(huán)比小幅上升0.2個百分點至93.3%，全市購物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月940.7元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上升1.2%和2.7%。
來源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc
好的寫字樓所具有的看不見的隱形價值

寫字樓的成本并不只限于看得見的常規(guī)項“裝修成本+運營成本+物業(yè)購置成本”。有遠見的行家、“老手”們會全面地考慮到許多。因此，那些看不見的隱形成本，恰恰是鑒別寫字樓高下的關鍵！
1、形象成本:帶客戶去臟亂又擁擠的辦公室談判，企業(yè)形象毀于一旦，商業(yè)也會受牽連高端人才，因為企業(yè)形象婉拒，人才流失，對于企業(yè)的發(fā)展也會受損；
2、時間成本：地段偏僻，停車找位，花去時間又心塞；趕時間時，等電梯也會等得身心疲憊，時間效率全被消耗在了行進中，商務的高效性，便大打折扣；
3、配套成本：辦公室周圍一片荒蕪，客戶來訪沒有合適的地方洽談，想吃個飯聚個餐，總是找不到合適的地方，配套嚴重不足，會造成一系列的裙帶劣勢。
服務型辦公室讓租用者共享辦公設備和其他服務，以更低的成本來使用打印機、復印機等。服務通常包括安保、前臺接待和郵件收發(fā)等。有些還提供共享辦公席位、大型會議室、中小會議室、休息區(qū)域、行政秘書支持等。中小微企業(yè)公司無須受到租約的束縛，根據(jù)需求靈活的選擇租約，選擇合適的辦公室面積需求和商務服務的協(xié)助要求，更有效地減低營運成本，提高競爭優(yōu)勢。
說到辦公室租賃，每個創(chuàng)業(yè)者都不會陌生，尤其是眾創(chuàng)空間帶來的熱潮，經(jīng)歷2015年“井噴式”發(fā)展后，2016年、2017年眾創(chuàng)空間繼續(xù)向縱深發(fā)展。數(shù)量上大發(fā)展的眾創(chuàng)空間、孵化器也出現(xiàn)了“分化”：一些“有空間沒人氣”的已關門倒閉，跟風而上的創(chuàng)投也出現(xiàn)了一定程度的降溫。同樣是提供服務辦公室租賃，麒麟智慧創(chuàng)業(yè)園堅持為創(chuàng)業(yè)者提供一個可靠地港灣，全心全意為創(chuàng)業(yè)者服務。





























1、寫字樓的級別與企業(yè)的實力及效益密切掛鉤，通常有資本實力、發(fā)展需求和勢頭強勁的企業(yè)會選擇高端寫字樓。
2、高端寫字樓對提升企業(yè)形象有重要的作用。很多知名企業(yè)，在繁華地段，入駐高端寫字樓，并重視辦公環(huán)境的打造，更容易。
3、辦公環(huán)境影響著企業(yè)招人、留人，除開90、95后這樣的新生力，對骨干主力人員的穩(wěn)定性更重要，入駐高端寫字樓更有利于穩(wěn)定企業(yè)的人員。
4、通過辦公環(huán)境可以比較容易地看出企業(yè)實力、企業(yè)文化以及企業(yè)領導的喜好，在選擇伙伴的時候，該企業(yè)的辦公環(huán)境會成為衡量企業(yè)實力的重要因素。
5、在高端寫字樓里的企業(yè)相較來說都更有實力，在這樣的公司工作更有歸屬感和踏實感，對自己的職業(yè)規(guī)劃有一定的幫助。
麒麟智慧創(chuàng)業(yè)園
地址：紫金（）科技人才創(chuàng)業(yè)特別社區(qū)5號樓
來源：
外媒報道，有消息人士指出，海航放棄租用中國香港中環(huán)交易廣場三期8層的辦公室，以減少債務。


據(jù)悉，業(yè)主中國香港置地集團已經(jīng)為部分樓層招租。但該集團發(fā)言人回應稱，不評論個別租約的傳聞。


據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，根據(jù)土地注冊處資料，海航簽署了一份為期9年的租約，原本于今年6月生效，直至2027年5月。其中，租金每平方尺140港元，相當于月租1200萬港元。棄租后，海航每年可以節(jié)省約1.44億港元。


另外，早前有報道指出，陷入財務困境的海航集團在*及債權人施壓下，擬洽售及退出多家中資銀行、險商等持股，包括計劃在未來18個月內逐步悉售德銀股份以縮減資產(chǎn)負債表，亦正計劃以10億美元（約78億港元）出售集裝箱出租公司Seaco。


海航目標是將總資產(chǎn)減少約三分之一，至約8000億元人民幣。截至6月底，該集團總資產(chǎn)約1.1萬億元人民幣。

初期根據(jù)客戶要求制定合理的辦公室方案，根據(jù)客戶的核心業(yè)務及政府支持政策推薦適宜區(qū)域的辦公地點，中期協(xié)助客戶與出租方簽訂租賃合同，后期協(xié)助客戶處理辦公室租賃后所遇到的各種問題，讓客戶能夠專注于核心業(yè)務的發(fā)展。
寫字樓的租金一般都會涉及到一個重要的因素就是租賃期的遞增，一般租期過一年以上的租賃期都會有不同程度的遞增，一般是從第2年或者第三年開始月租金開始遞增5%-8%,有個別的大廈連管理費也一起遞增。
另外寫字樓租賃的時候一般時間會比較的長，租寫字樓一般必須要租至少一年以上，三年以下，如果考慮半年或者幾個月的，只有極少數(shù)商務核心會做，而且多數(shù)面積都是很小、價格較高的。租期過三年的，一般業(yè)主不意，或者是需要一定幅度的遞增。
寫字樓租賃的時間是比較長的，所以在租賃寫字樓的時候一定要提前給房東商量好價格，同時寫字樓一般都是有一個免租期，可以在給房東進行商量的時候盡可能的把免租期的價格往后面這樣也是無形當中降低的了房租。
一：專業(yè)化
寫字樓是企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，與早期商住一體的辦公環(huán)境嚴格區(qū)分，在建筑技術、標準層高、新風系統(tǒng)、電梯設計、物業(yè)管理等方面更加專業(yè)，讓企業(yè)體驗真正的高速辦公。
二：智能化
所謂的5A級智能化寫字樓，其實是指辦公自動化系統(tǒng)、CA：通訊自動化系統(tǒng)、FA：消防自動化系統(tǒng)、SA：安保自動化系統(tǒng)、BA：樓宇自動控制系統(tǒng)。
三：多樣化
能夠滿足辦公以外的休閑、購物、娛樂等多樣性消費是寫字樓實力的又一。
四：高端化
高端化的寫字樓在節(jié)能減排、綠色環(huán)保、人文理念上更勝一籌，高端物業(yè)形態(tài)也讓寫字樓的含金量大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八達的路網(wǎng)以及輻射全城的交通動線，是高端寫字樓的又一大。
六：升值空間
綜上，具備以上五點之外，在城市演變的過程中，能夠從眾多同類產(chǎn)品脫穎而出，前景自然十分廣闊。
公司租寫字樓的注意事項：
1：物業(yè)是否包含取暖和制冷，加班是否有沒有空調延時費。
2：樓宇的使用率用來測算當前辦公室純使用面積是否可以完成功能的配備。
3：如果是金融行業(yè)大都需要，雙路供電，雙路分為真雙路假雙路。房產(chǎn)證是必須要出示的，如果包租轉租的出租方是否具備原業(yè)主提供的協(xié)助注冊委托證明。
4：在裝修過程中消防和空調是否*。
5：談判時候把免租期和裝修期的概念獨立出來。
6：注意出租方如果是個人。
寫字樓市場發(fā)展前景分析

隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，與買賣服務成為現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)中的新的產(chǎn)業(yè)，2016年，寫字樓發(fā)展態(tài)勢良好，尤其是在一些國際化大都市，那么2017年，它又有著怎樣的發(fā)展前景呢，我們看一下。
相當著名投資家之一美國江恩曾說過：順應趨勢，花全部的時間研究市場的正確走勢，盡力保持一致，利潤就會滾滾而來?？梢姡胍@取更多價值，率先了解市場至關重要。
市場需求量增加，助力寫字樓市場前景叫好
根據(jù)相當新《CBRE大*區(qū)房地產(chǎn)市場展望報告》數(shù)據(jù)整理顯示：中國經(jīng)濟格局切換，向下的傳統(tǒng)經(jīng)濟與向上的新經(jīng)濟交錯而行，中資企業(yè)相對進取的經(jīng)營態(tài)勢將使其繼續(xù)擔綱寫字樓市場新增需求主力，占比將從2016年的83.4%進一步上行。在傳統(tǒng)金融業(yè)方面，2016年金融行業(yè)成為寫字樓市場新增需求的主要來源，占比31.4%。而科技行業(yè)因行業(yè)整合迅速，辦公樓需求也呈現(xiàn)增長迅捷而多變的特點。綜上所言，中國寫字樓市場需求量整體持續(xù)增加，這將助力2017寫字樓市場前景叫好。
寫字樓所處的位置，直接影響其發(fā)展前景和投資收益
當大多數(shù)人還把地段地段還是地段當座右銘時，有遠見的人，早已行動。在國內，、等一線城市市場，TMT(科技、媒體、電信)行業(yè)辦公樓需求強勁，具有較大影響力的企業(yè)辦公選址均傾向于交通便利、配套設施完善的優(yōu)質寫字樓。所以，不難看出，對于企業(yè)而言，在中國經(jīng)濟驅動下，企業(yè)房地產(chǎn)策略中交通便利與優(yōu)越地理位置，仍舊是未來的重要發(fā)展趨勢。
中國人壽購入天津7.29萬平方米寫字樓 代價19.12億元


3月18日，中國人壽發(fā)布公告稱，公司以19.12億元總交易價格，買入天津7.29萬平方米寫字樓物業(yè)。


觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，于2019年3月18日，該公司天津分公司與天泰置業(yè)訂立買賣合同，向天泰置業(yè)購置天津市和平區(qū)曲阜道38號寫字樓第7至25層及第31至47層，代價19.12億元。


據(jù)了解，中國人壽購入的部分寫字樓建筑面積約為7.29萬平方米，另外，中國人壽天津分公司也將獲得該建筑的第48至55層（建筑面積4158.62平方米）及地下826個車位的免費使用權。


中國人壽表示，公司天津分公司擬將該不動產(chǎn)部分作為其營業(yè)辦公用房，部分用于出租。


南?？毓?.21億港元購辦公物業(yè) 總建面8.84萬平方米


近日，南?？毓捎邢薰九c中國數(shù)碼信息有限公司發(fā)布聯(lián)合公告稱，南海控股間接全資附屬南海宏圖(中國香港)作為買方，與中國數(shù)碼作為賣方訂立協(xié)議，據(jù)此，買方擬向賣方購買目標公司92.36%股權，代價為5.21億港元。


據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱，目標公司為數(shù)碼慧谷置業(yè)管理，其持有位于中國大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)地盛西路1號的數(shù)碼莊園。


該物業(yè)為于2013年前后落成的五層高辦公室發(fā)展項目，附有三層地庫。地塊總面積約4.96萬平方米，總建筑面積約8.84萬平方米。


另外，于2019年1月31日，目標公司結欠及應付賣方及其附屬公司的款項凈額約為3.48億港元，有關金額可于完成時予以調整。


目標公司于完成時結欠及應付賣方及其附屬公司的款項將成為一筆有期貸款，須于賣方及或其附屬公司與目標公司于出售事項完成時訂立貸款協(xié)議當日起計三年內償還。


百盛商業(yè)2億元收購無錫梁溪區(qū)百貨店物業(yè)


3月19日，百盛商業(yè)集團有限公司發(fā)布公告稱，公司非全資附屬公司無錫三陽百盛廣場有限公司（買方），于3月15日以人民幣2億元收購了無錫梁溪區(qū)百貨店物業(yè)。


觀點地產(chǎn)新媒體查閱公告獲悉，目標物業(yè)位于無錫市梁溪區(qū)人民中路121號的一至五樓建筑。物業(yè)的總建筑面積約11,190.87平方米。物業(yè)由買方作為租戶占用，并自2008年7月起至今作百貨店之用。


公告顯示，百盛商業(yè)的主要業(yè)務為經(jīng)營及管理百貨店網(wǎng)絡，買方主要業(yè)務為經(jīng)營百貨店，為百盛商業(yè)的非全資附屬公司，由公司擁有其60%股權
上海首批千余套商業(yè)用房改建為租賃住房即將完成


申城首批存量商業(yè)用房更新改建為租賃住房的項目即將完成，分別位于長寧區(qū)和閔行區(qū)，兩個項目將推出千余套租賃房源，預計今年年底完成改建工作，并為租客打造全新的租住服務。





為支持租賃住房市場發(fā)展，早在2016年**辦公廳印發(fā)的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中就明確提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地。


日前，記者走進長寧區(qū)昭化東路與曹家堰路交叉口的原環(huán)保大樓，這是一幢建于1996年的老舊辦公樓，經(jīng)過系列更新改造后，華麗轉變?yōu)槌窃⒓壣鐓^(qū)·華山路店。這也是申城首批租賃住房更新改建項目之一，目前更新已經(jīng)進入收尾階段。未來，這里服務對象主要是對生活品質有較高追求的城市菁英，推出的租賃房源面積段有套內約40-65平方米和套內約83-110平方米。在緊鄰地鐵八號線江月路站的另一個存量改建租賃住房項目——閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的城寓活力社區(qū)·江月路店，將滿足更多年輕人才租住需求，主力推出套內23-33平方米、套內約40平方米的租賃房源。





“對于大部分租客來說，希望支付的租金相對較低，還可獲得更多便捷的服務。未來，這里不僅是居住小區(qū)，還是社區(qū)，更是創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)。”上海地產(chǎn)集團旗下上海城方租賃住房運營管理有限公司董事、總經(jīng)理鄭華表示，除了提供租賃房源外，城方還為人才提供更好的生活和發(fā)展服務，包括文化娛樂、生鮮便利、輕食客廳、健身康養(yǎng)、形象美學和品牌食集等6大生活類配套，以及包括創(chuàng)新孵化、數(shù)字平臺、科技物聯(lián)、能源管理在內的4大發(fā)展類配套。以城寓級社區(qū)·華山路店為例，一樓有社區(qū)共享客廳——城方自營的“城方堂”，為租客提供輕食、社交、商務等服務的公共空間，這在每一個租賃住房社區(qū)均會配置；另外一樓還有特色商業(yè)等設施。城寓級社區(qū)·華山路店15-16層還設置有創(chuàng)客空間，為城市菁英人才提供相關配套服務。


據(jù)悉，“十三五”期間，上海規(guī)劃新增供應租賃住房70萬套，新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）左右。到2020年，上海將基本形成多主體參與、差異化供應、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。
深圳城市更新新規(guī)12月起實施 城市更新項目不少于15%土地交政府


為破解深圳土地資源瓶頸，**民生服務設施以及重大產(chǎn)業(yè)項目實施，深圳圍繞存量土地二次開發(fā)做文章，近期不斷有新政亮相。昨日，記者從深圳市規(guī)土委獲悉，由該委負責制定的《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）已經(jīng)市政府同意予以印發(fā)，將于12月1日起實施?！兑?guī)定》提出，城市更新項目要把不少于15%的土地無償移交政府，優(yōu)先用于落實城市基礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目等。


歷史用地處置范圍：用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前


據(jù)悉，目前，深圳土地信息核查、歷史用地處置的相關政策文件已到期，為此，深圳市規(guī)土委起草了《規(guī)定》，于12月1日起實施。


城市更新單元拆除范圍內用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，同時符合下列要求的，可納入歷史用地處置范圍：未簽訂征（轉）地協(xié)議或已簽訂征（轉）地協(xié)議但土地或者建筑物未作補償?shù)模▍f(xié)議明確土地或者建筑物不再補償?shù)?，不屬于“未作補償”情形）；用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前。


已簽訂征（轉）地協(xié)議且土地及建筑物均已按協(xié)議進行部分補償?shù)a償未完成的用地，不得納入歷史用地處置范圍。申請歷史用地處置的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位（以下簡稱“繼受單位”）應對拆除范圍內符合條件的用地一并申請?zhí)幹谩?br>

由區(qū)城市更新職能部門負責權屬認定


　《規(guī)定》提出，將核發(fā)處理意見書、土地信息核查、歷史用地處置等工作的工作主體調整為區(qū)城市更新職能部門。


為提升城市更新實施效率，《規(guī)定》明確了權屬認定中可簡化手續(xù)的具體情形和可簡化的具體手續(xù)。對符合深府〔2010〕66號文件規(guī)定的處理對象或者國有已出讓用地上無合法手續(xù)的建筑物，在權屬認定中無需辦理規(guī)劃確認、土地權屬證明、房屋安全鑒定、消防驗收或備案、房地產(chǎn)權屬登記等手續(xù)，由區(qū)城市更新職能部門核發(fā)權屬認定的處理意見書?！兑?guī)定》還對權屬認定過程中涉及的罰款、地價、契稅繳交要求進行了明確。


此外，《規(guī)定》中提出，城市更新單元進行歷史用地處置后，政府將處置土地的一定比例交由繼受單位進行城市更新，具體比例區(qū)分一般更新單元與更新單元分別確定，其余部分無償移交政府。在交由繼受單位進行城市更新的土地中，應當按照《深圳市城市更新辦法》及其實施細則等政策文件的要求將不少于15%的土地無償移交政府。前述移交政府的土地優(yōu)先用于落實城市基礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目等。
順德：多層廠房和商服招商項目可分拆、登記銷售


12月17日，記者從佛山市順德區(qū)國土城建和水利局獲悉，該局正在征詢《順德區(qū)集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》（以下簡稱“辦法”）公眾意見。該辦法指出通過流轉方式取得的集體建設用地不得進行商品房開發(fā)建設，另外產(chǎn)業(yè)項目用地用于多層廠房和商服用途的招商項目，可進行分拆、登記并允許銷售。





2002年12月，為給廣東省集體用地使用權流轉尋找路徑，順德頒布《順德市集體所有建設用地使用權流轉管理暫行辦法》，之后集體建設用地使用權流轉在順德全面鋪開。2011年3月，順德區(qū)政府又頒布相關規(guī)定，對集體建設用地流轉有關政策進行調整和完善。


“此次征詢公眾意見，是為加強集體建設用地管理，規(guī)范集體建設用地市場秩序，**集體建設用地所有者和使用者的合法權益，促進土地資源優(yōu)化配置和高效集約利用。”該局相關負責人表示，該辦法是結合順德區(qū)實際和率先建設廣東省高質量發(fā)展體制機制改革創(chuàng)新實驗區(qū)的迫切需求。





根據(jù)辦法，今后順德集體建設用地出讓（租賃）必須納入本區(qū)域建設用地供應年度計劃，實行全區(qū)統(tǒng)籌安排供應。另外集體建設用地使用權轉讓、轉租和抵押時，其地上合法建筑物、構筑物及其他附著物隨之轉讓、轉租和抵押。


“通過流轉方式取得的集體建設用地不得用于住宅或類似住宅的居住用房開發(fā)建設，也不得將地上已有的其他用途用房改為居住用房?！痹撠撠熑酥赋?，經(jīng)批準利用集體建設用地建設租賃住房及村居社區(qū)公寓除外。


為了激活實體經(jīng)濟，此次順德區(qū)提出產(chǎn)業(yè)項目用地用于多層廠房和商服用途的招商項目的，可進行分拆、登記并允許銷售。該局指出，該辦法有效期為3年，實施后原《順德市集體所有建設用地使用權流轉管理暫行辦法》同時廢止。

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